Principales novedades de la Nueva Ley Nº 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (9/01/2025 publicada en Diario Oficial Decreto Supremo)

• Crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios:

           Registro público, gratuito y obligatorio, que estará a cargo del Minvu y permitirá a las comunidades elegir administradores calificados.

• Establece un sistema para generar reclamos y aplicar sanciones sobre la administración:

           Las comunidades podrán efectuar reclamos sobre la gestión de los administradores en las Seremi Minvu de su respectiva región, a partir de los cuales se generarán sanciones, en caso de corroborar una infracción.

• Facilita la adopción de acuerdos en las asambleas de las comunidades: 

           Esta ley permite realizar asambleas, incluso, a través de videoconferencias o de manera virtual y hacer consultas por escrito. Asimismo, incorpora la participación de arrendatarios y simplifica los quórums necesarios para generar acuerdos.

• Fortalece el apoyo de organismos públicos a condominios de viviendas sociales: 

           Las municipalidades, los gobiernos regionales y los Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) podrán destinar recursos para apoyar diversas iniciativas en los condominios. Por su parte, las municipalidades deberán prestar asesoría, hacer mediación extrajudicial en los casos que corresponda y desarrollar programas educativos sobre derechos y deberes.

• Permite la tenencia de mascotas y animales de compañía:

           No se podrá prohibir tener mascotas, pero las comunidades sí podrán definir, en su reglamento, los espacios comunes que éstas podrán utilizar.

• Aumenta las exigencias referidas a la seguridad de los condominios:

           Establece que todo condominio deberá contar con un Plan de Emergencia, el que deberá actualizarse anualmente, además de la obligatoriedad de tener un seguro colectivo contra incendios.

• Fija nuevas condiciones para la construcción de condominios: 

           El diseño de nuevos condominios deberá considerar el acceso expedito e integrado a servicios urbanos básicos como las vías el transporte, además de asegurar el tránsito expedito de vehículos de emergencia en su interior. Asimismo, deberán proveer cierres perimetrales que favorezcan la visibilidad de los entornos de los conjuntos.

•  Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado.

Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad. 

Sin perjuicio de lo anterior, para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio.

Los documentos del condominio estarán a disposición de quien los requiera, siendo el administrador el responsable de su custodia y complementación, agregando copia de las actas de las asambleas de copropietarios y de los acuerdos adoptados en éstas. Concluido su mandato deberá hacer entrega de todos los documentos a quien le suceda en el cargo.

• Artículo 2º, Nº9, Gastos Comunes Ordinarios: La responsabilidad principal de su pago le corresponde al Propietario. En caso de contrato arrendamiento, el pago lo efectua el Arrendatario, sin perjucio de que por Ley es sobre el Propietario sobre quien recae esta obligación..

       Se entendrán como Gto.Comunes Ordinarios los siguientes:

         a) De administración: los gastos administrativos, tales como los de reproducción de documentos y despacho y los correspondientes a honorarios y remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan.

         b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas; revisiones y  certificaciones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones; adquisición y reposición de luminarias, accesorios y equipos; mantención y aseo del condominio; mantención o reposición de equipos y elementos de emergencia y seguridad; primas de seguros, y otros análogos.

       c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.

       d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, telecomunicaciones u otros de similar naturaleza.

• Artículo 2º, Nº10 y 11; Sobrede los Gastos Comunes Extraordinarios y Fondo Reserva: La obligadción de su pago recae sobre el Propietario, en caso de acuerdo en contrato arrendamiento, el Arrendatario.

          Los "Gastos Comunes Extraordinarios", son todo gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes, son los que equivalen una inversión de dominio común, mejoras tales como pintar el edificio,  ascensor nuevo, etc. 

           El "Fondo Común de Reserva", es el fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere.

• Puede el Arrendatario dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas o servicios, proporcionando dicha información a cualquier registro oficial o banco de datos personales?

           Sí, el arrendador o arrendatario puede dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas, gastos comunes. Esto se puede hacer a través de registros o bancos de datos personales. 

Con el objeto de dar cumplimiento a la ley N° 19628, sobre protección de datos de carácter personal el arrendatario faculta irrevocable al arrendador o al administrador del inmueble arrendado indistintamente, para que cualquiera de ellos pueda dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas de arrendamiento, gastos comunes y consumos del inmueble arrendado, proporcionando dicha información a cualquier registro o banco de datos personales o la empresa que asuma estas funciones con el objeto de que sea divulgado, relevando el arrendamiento o la responsabilidad que se pueda derivar al efecto. Asimismo lo faculta para hacer uso de cualquiera sea de las redes sociales electrónicas como medio de prueba para dejar un antecedente del mal comportamiento.

También, tenga claro que lo que se puede informar es sólo respecto a las rentas impagadas, y no así respecto a los gastos por suministros básicos, ya que la propia Ley señalada, prescribe: “No podrá comunicarse información relacionada con las deudas contraídas con empresas públicas o privadas que proporcionen servicios de electricidad, agua, teléfono y gas".

           El Arrendador :
           Puede ingresar a un arrendatario moroso en DICOM u otra base pública de información comercial.
           Para ello, se debe seguir un procedimiento administrativo y contar con una autorización expresa del arrendatario y/o del codeudor solidario.
           Puede iniciar un juicio de arrendamiento para recuperar la propiedad.

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